Besiktningsman och kontrollansvarig:
vem gör vad – och vad kostar de?

Vid ett husbygge eller en större renovering dyker det plötsligt upp personer i projektet som inte bygger någonting: en kontrollansvarig som kommunen kräver, en besiktningsman som ska bedöma jobbet, kanske ett par kryptiska förkortningar – BAS-P och BAS-U – som ingen riktigt förklarar. Många blandar ihop dem, och det är inte konstigt: alla granskar, ingen snickrar. Men de svarar mot olika lagar, arbetar åt olika uppdragsgivare, och de kostar olika mycket.

Kort: kontrollansvarig är kommunens lagkrav vid större lovpliktiga byggen, besiktningsmannen är din egen leveranskontroll – och BAS-P/BAS-U blir ditt ansvar bara om du anlitar flera firmor själv. Det här är rollkartan. Vi går igenom vem som gör vad, när varje roll faktiskt krävs – vilket efter regeländringarna 2025–2026 är mer sällan än många tror – och vilka belopp du bör räkna med. Ärligt besked direkt: för de flesta mindre renoveringar där du låter en firma hålla i hela jobbet behöver du ingen av dem.

Fyra roller, fyra olika uppdrag

Det enklaste sättet att hålla isär rollerna är att fråga vad de svarar mot. Den kontrollansvarige svarar mot lagen och kommunen – plan- och bygglagen ska följas och slutbeskedet förberedas. Besiktningsmannen svarar mot avtalet – har hantverkaren levererat det ni kom överens om? BAS-P och BAS-U svarar mot arbetsmiljölagen och arbetsmiljön på bygget. Och överlåtelsebesiktningsmannen svarar mot dig som husköpare, innan du skriver på. Fyra granskare, fyra olika regelverk, fyra olika papper.

Roll	När krävs den?	Vem certifierar eller utser?	Ungefärlig kostnad (källor 2020–2026)
Kontrollansvarig (KA)	Lagkrav (PBL) när det finns en kontrollplan – i praktiken nybyggnad och större lovpliktiga till- och ombyggnader. Krävs inte vid lov- och anmälningsfria åtgärder, komplementbyggnader, murar, plank eller altaner	Personcertifieras av RISE eller Kiwa (behörighet N eller K); byggherren anlitar	Nybyggd villa ca 15 000–30 000 kr (Offerta, 2026); tillbyggnad eller garage ca 7 000–25 000 kr plus moms (Hagsjö, 2020)
BAS-P / BAS-U	Arbetsmiljölagen kräver samordnare i varje byggprojekt – men med en enda entreprenör för hela jobbet följer ansvaret automatiskt med entreprenören	Byggherren utser; ingen statlig personcertifiering	Ingår normalt i entreprenörens åtagande vid ett samlat uppdrag
Besiktningsman (slutbesiktning)	Inget myndighetskrav vid vanliga hantverkarjobb – en avtalsfråga, starkt rekommenderad vid större entreprenader. Vid småhusentreprenad ska slutbesiktning göras om någon part begär det (53 § konsumenttjänstlagen)	Beställaren utser. Ingen statlig certifiering – SBR:s godkännande är en branschmärkning	Badrum ca 4 500–6 900 kr; nybyggd villa ca 4 000–5 000 kr inkl. moms (slutbesiktning när förbesiktning gjorts; förbesiktningen kostar ca 6 000–7 000 kr)
Överlåtelsebesiktningsman (husköp)	Frivillig – men i praktiken standard, eftersom köparens undersökningsplikt annars är svår att uppfylla dokumenterat	Köparen anlitar – en SBR-godkänd eller certifierad besiktningsman eller ett etablerat besiktningsföretag (ingen statlig certifiering finns)	Villa ca 7 000–15 000 kr; utökad fuktmätning 2 000–3 000 kr extra

Kontrollansvarig: kommunens krav vid större byggen

Den kontrollansvarige är en certifierad fysisk person med självständig ställning gentemot den som utför arbetet. Uppdraget är att hjälpa dig som byggherre att ta fram förslaget till kontrollplan, se till att kontrollerna faktiskt görs, närvara vid tekniska samråd, besiktningar och kommunens arbetsplatsbesök, dokumentera sina egna byggplatsbesök och till sist skriva det utlåtande som ligger till grund för kommunens slutbesked. Lagen kräver inte att den kontrollansvarige deltar på slutsamrådet – hen ska kallas och bör, med Boverkets ord, ha ett intresse av att delta, men måste inte.

Den stora frågan är förstås när en KA krävs. Huvudregeln är att en kontrollansvarig behövs för sådant som omfattas av en kontrollplan – och regeländringarna 2025–2026 har skalat bort det mesta som rör småhusägare. Åtgärder som inte kräver lov eller anmälan behöver aldrig någon KA. Detsamma gäller enligt undantagen i plan- och byggförordningen bland annat komplementbyggnader och komplementbostadshus (dit attefallshus hör), murar, plank och altaner samt små ändringar av en- och tvåbostadshus, och vid rena anmälningsärenden behövs normalt ingen heller. Kvar blir i praktiken nybyggnad av själva bostadshuset och större lovpliktiga till- och ombyggnader. Byggnadsnämnden kan visserligen besluta att en KA krävs även i andra fall – utom för lov- och anmälningsfria åtgärder – och det beslutet går inte att överklaga. Är du osäker på om ditt projekt alls kräver lov börjar du i bygglovsguiden.

Certifieringen är personlig och utfärdas av två certifieringsorgan, RISE och Kiwa, med behörighet N för projekt av normal art – dit en- och tvåbostadshus hör – och K för komplicerade. Båda organen har sökbara register, så kontrollera gärna certifikatet innan du anlitar. Förmedlingssajten Offerta anger 15 000–30 000 kronor för ett medelstort projekt som en villa och 10 000–20 000 kronor för garage eller mindre tillbyggnad (januari 2026). KA-firman Hagsjö angav senast 2020 10 000–35 000 kronor plus moms för en normalvilla och 7 000–25 000 kronor plus moms (ca 8 750–31 250 kronor inkl. moms) för garage eller tillbyggnad – timpriserna låg då på 700–950 kronor plus moms och en villa krävde typiskt 20–35 timmar, vilket multiplicerat landar i just det spannet. Beloppen anges ibland utan moms, så fråga alltid vad som ingår.

BAS-P och BAS-U: fällan när du själv blir byggherre

Arbetsmiljölagen kräver att varje byggprojekt har byggarbetsmiljösamordnare: BAS-P för planeringen och projekteringen, BAS-U för utförandet. Det låter som något för byggbolag – men Arbetsmiljöverkets regler pekar rakt mot dig som privatperson, och de träffar även små projekt.

Så här ser regeln ut. Låter du en enda entreprenör utföra hela byggprojektet som ett samlat uppdrag, tar entreprenören automatiskt över arbetsmiljöansvaret som byggherre – inget avtal behövs, ansvaret följer med av sig självt. Men anlitar du flera olika entreprenörer för att bygga eller anlägga något, då blir du själv byggherre enligt arbetsmiljölagen – och då är det ditt ansvar att utse både BAS-P och BAS-U och att se till att det finns en arbetsmiljöplan när en sådan krävs. Saknas planen kan du tvingas betala en sanktionsavgift. Arbetsmiljöverket är dessutom tydligt med att det här gäller även vid mindre byggprojekt – myndighetens egna exempel är att måla om, byta fönster eller tak och att göra el- eller solpanelsinstallationer.

Den praktiska slutsatsen: rabatten i att själv handla upp el, VVS och snickeri var för sig är delvis en illusion, för med den följer ett myndighetsansvar de flesta privatpersoner varken känner till eller vill bära. Att låta en huvudentreprenör hålla i helheten flyttar bördan dit den hör hemma – mer om den avvägningen i guiden om totalentreprenad eller delad entreprenad.

Slutbesiktningen: avtalets ögon

Entreprenadbesiktningsmannen är den roll de flesta möter först. Ingen myndighet kräver besiktningen vid vanliga hantverkarjobb – den är en leveranskontroll av det som avtalats, och det är du som beställare som utser besiktningsmannen (eller parterna gemensamt). Någon statlig certifiering för entreprenad- eller överlåtelsebesiktning finns inte – välj gärna en SBR-godkänd eller certifierad besiktningsman och kontrollera i SBR:s eget register; vad olika behörigheter och märkningar betyder går vi igenom i guiden om behörigheter och certifieringar. Familjen rymmer flera varianter – förbesiktning under arbetets gång, slutbesiktning när entreprenaden är klar och garantibesiktning mot garantitidens slut.

Prisbilden 2026: en slutbesiktning av ett badrum kostar ungefär 4 500–6 900 kronor beroende på aktör och omfattning, och för en nybyggd villa tar besiktningsföretaget Byggbesiktning Martin Hollmann från cirka 4 000–5 000 kronor inklusive moms när en förbesiktning redan gjorts – med stora variationer mellan aktörer, så fråga alltid vad som ingår. Hur besiktningen sedan skyddar din slutbetalning, garantin och rätten vid dolda fel har en egen guide. Två saker till: skriv in besiktningen i avtalet från början – hur står i guiden om Hantverkarformuläret – och kom ihåg att en badrumsbesiktning är ett komplement till, inte en ersättning för, våtrumsintyget.

Överlåtelsebesiktningen: besiktningsmannen vid husköp

Den fjärde rollen hör inte till bygget utan till husaffären. En överlåtelsebesiktning är en byggnadsteknisk undersökning av fastigheten inför ett ägarbyte: en okulär genomgång av tillgängliga utrymmen, tak och fasader, fuktindikering i våtrum och en riskanalys där misstänkta riskkonstruktioner kan följas upp med fördjupad undersökning och åtgärdsförslag.

Minst lika viktigt är vad den inte omfattar: el, ventilation, värme, vatten och sanitet, skorstenar och eldstäder, vitvaror, radon- och asbestprov samt utrymmen som inte går att nå. Skälet att ändå beställa en är juridiskt: som köpare har du en långtgående undersökningsplikt enligt jordabalken (4 kap. 19 §) – fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning kan du inte åberopa som dolda fel efteråt. Besiktningen är i praktiken sättet att uppfylla den plikten dokumenterat. Räkna med cirka 7 000–15 000 kronor för en villa, där grundnivån hos två etablerade aktörer ligger på 8 000–10 800 kronor inkl. moms, med 2 000–3 000 kronor extra för utökad fuktmätning.

Vad kostar de tillsammans – och vem betalar?

Notan för samtliga roller landar hos dig, i olika hattar: som byggherre betalar du den kontrollansvarige, som beställare slutbesiktningen och som köpare överlåtelsebesiktningen. BAS-rollerna ingår normalt i entreprenörens åtagande när en firma har hela jobbet. Sätt beloppen i proportion: på ett nybygge för ett par miljoner kronor motsvarar kontrollansvarig plus slutbesiktning ungefär en till två procent av projektkostnaden – granskningen är sällan den post som stjälper kalkylen, men ofta den som räddar den.

Checklista: rätt roller för ditt projekt

• Kollat om projektet kräver lov eller anmälan – lovfritt betyder ingen kontrollansvarig
• Vid nybygge eller större lovpliktig tillbyggnad: KA med rätt behörighet anlitad och kontrollerad i RISE:s eller Kiwas register
• Arbetsmiljöplan på plats när en sådan krävs – saknas den riskerar du sanktionsavgift
• Slutbesiktning inskriven i avtalet vid större entreprenader, med SBR-godkänd eller certifierad besiktningsman
• Vid husköp: överlåtelsebesiktning bokad före köpet – och listan över vad den inte omfattar genomläst
• Alla utlåtanden, protokoll och intyg sparade tillsammans med avtalet

Vanliga frågor om besiktningsman och kontrollansvarig

Vad är skillnaden mellan en besiktningsman och en kontrollansvarig? De svarar mot olika regelverk. Den kontrollansvarige är ett lagkrav i bygglovsprocessen: hen hjälper till med kontrollplanen och skriver utlåtandet som kommunen bygger sitt slutbesked på. Besiktningsmannen anlitar du frivilligt för att bedöma om hantverkaren levererat det ni avtalat. Enklast att minnas: KA:n är kommunens krav, besiktningsmannen är ditt eget val – och vid ett nybygge behövs ofta båda.

Vad gör en kontrollansvarig? Enligt Boverket hjälper den kontrollansvarige dig som byggherre att ta fram förslaget till kontrollplan, ser till att kontrollerna faktiskt görs, närvarar vid tekniska samråd, besiktningar och kommunens arbetsplatsbesök, dokumenterar sina egna byggplatsbesök – och skriver till sist det utlåtande som ligger till grund för kommunens slutbesked.

Behöver jag en kontrollansvarig för min renovering? Oftast inte. Ingen KA krävs för åtgärder som inte behöver lov eller anmälan, och inte heller för komplementbyggnader, murar, plank, altaner eller små ändringar av en- och tvåbostadshus. En KA blir aktuell först vid nybyggnad av bostadshuset eller större lovpliktiga till- och ombyggnader – och byggnadsnämnden har sista ordet.

Vad kostar en kontrollansvarig? Offerta anger 15 000–30 000 kronor för en nybyggd villa och 10 000–20 000 kronor för tillbyggnad eller garage (januari 2026). KA-firman Hagsjö angav 2020 10 000–35 000 respektive 7 000–25 000 kronor plus moms – deras timpriser låg då på 700–950 kronor plus moms och en villa krävde 20–35 timmars arbete, vilket multiplicerat ger just Hagsjös spann. Beloppen anges ibland exklusive moms – fråga alltid.

Måste jag utse BAS-P och BAS-U när jag anlitar hantverkare? Inte om en enda självständig entreprenör har hela jobbet som ett samlat uppdrag – då går arbetsmiljöansvaret automatiskt över på entreprenören. Anlitar du däremot flera entreprenörer själv är du byggherre enligt arbetsmiljölagen och ska utse båda rollerna, även vid ganska små jobb som takbyte eller solpanelsinstallation.

Vad kostar en slutbesiktning? Ett badrum ligger kring 4 500–6 900 kronor och en nybyggd villa från cirka 4 000–5 000 kronor beroende på aktör och om förbesiktning gjorts. Vem som betalar och vad godkännandet betyder för slutbetalning och garanti finns i slutbesiktningsguiden.

Säljaren har redan gjort en besiktning – räcker den? Undersökningsplikten är din, inte säljarens. Det du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning kan du inte åberopa som dolt fel i efterhand, oavsett vems protokoll som ligger på bordet. Läs i så fall säljarens protokoll kritiskt, kontrollera att det täcker det du behöver veta och komplettera med egen undersökning där det brister – det är din trygghet det handlar om.

Källor

1. Boverket, Kontrollansvariga (PBL kunskapsbanken) – KA:s uppgifter och certifiering (RISE/Kiwa, behörighet N/K), undantagen från KA-kravet inklusive lov- och anmälningsfria åtgärder, komplementbyggnader, murar, plank och altaner, samt att lagen inte kräver att KA deltar på slutsamrådet.
2. Arbetsmiljöverket, När en privatperson beställer ett byggnads- eller anläggningsarbete – en enda entreprenör tar automatiskt över byggherrens arbetsmiljöansvar; den som anlitar flera entreprenörer blir byggherre och ska utse BAS-P och BAS-U; sanktionsavgift om arbetsmiljöplan saknas; gäller även mindre projekt.
3. SBR Byggingenjörerna, Goda råd – entreprenadbesiktning – besiktningen som leveranskontroll av det avtalade; besiktningsmannen utses av beställaren eller parterna gemensamt; för-, slut- och garantibesiktning.
4. Offerta, Vad kostar en kontrollansvarig? – ca 15 000–30 000 kr för villa, ca 10 000–20 000 kr för tillbyggnad/garage (januari 2026).
5. Hagsjö Projektkontroll, Kontrollansvarig pris – villa 10 000–35 000 kr + moms, tillbyggnad/garage 7 000–25 000 kr + moms; timpris 700–950 kr/h + moms; ca 20–35 timmar för en villa (artikel daterad 2 januari 2020).
6. BKS Konsulter, Vad är priset på en badrumsbesiktning? samt Badrumsbesiktningar Stockholm, Priser – badrums-slutbesiktning ca 4 500–6 900 kr.
7. Byggbesiktning Martin Hollmann, FAQ – slutbesiktning av nybyggd villa ca 4 000–5 000 kr inkl. moms efter förbesiktning; överlåtelsebesiktning normalvilla 8 000–9 000 kr inkl. moms.
8. Offerta, Vad kostar en besiktning av bostaden? – överlåtelsebesiktning villa 7 000–15 000 kr; utökad fuktmätning 2 000–3 000 kr.
9. Anticimex, Överlåtelsebesiktning – vad besiktningen omfattar och inte omfattar.
10. Anticimex, Överlåtelsebesiktning – pris – grundnivå villa ca 9 600–10 800 kr.
11. Riksdagen, Jordabalk (1970:994) – 4 kap. 19 §: köparens undersökningsplikt; fel som borde ha upptäckts vid en undersökning får inte åberopas som dolda fel.