Besiktningsman och kontrollansvarig:
vem gör vad – och vad kostar de?

Kontrollansvarig, besiktningsman och byggarbetsmiljösamordnare har olika uppdrag. Börja med vilken fråga du behöver få besvarad: myndighetskontrollen, arbetsmiljön, entreprenörens leverans eller husets skick inför ett köp. En person kan ha flera uppdrag, men du behöver kontrollera kompetens, självständighet och omfattning för vart och ett.

Välj roll efter uppdraget

Kontrollansvarig: krav, undantag och uppgifter

Den aktuella huvudregeln i PBL 10 kap. 9 § är att kontroll som omfattas av en kontrollplan eller avfallshanteringsplan ska ha en eller flera kontrollansvariga. Undantag finns i PBL och PBF. Åtgärder som kräver varken lov eller anmälan kräver ingen KA. För bland annat små ändringar av en- och tvåbostadshus samt flera uppräknade åtgärder, däribland komplementbyggnader, murar, plank och altaner, gäller normalt undantag, men byggnadsnämnden kan i de fall reglerna tillåter besluta att KA behövs. Enbart bygglovsbefrielse räcker därför inte för slutsatsen.

KA ska vara certifierad och självständig i förhållande till den som utför åtgärden. Kontrollera giltighet och behörighetsnivå: N avser normal art och K komplicerad art. Boverket hänvisar till certifikatsökning hos RISE och Kiwa. Bedöm också erfarenheten av ditt projekt.

Uppgifterna omfattar bland annat stöd med kontrollplanen, identifiering av avfall och återanvändbara byggprodukter, att se till att nödvändiga kontroller utförs, rapportering av avvikelser, deltagande vid tekniska samråd och relevanta kontroller samt dokumenterade byggplatsbesök. KA lämnar ett eget utlåtande till byggherren och byggnadsnämnden inför slutbesked, tillsammans med eventuella sakkunnigutlåtanden. Rollen innebär inte att personen själv utför varje prov eller specialistgranskning.

Regeländringen den 1 juli 2026 påverkar kontrollprocessen. För åtgärder där lovansökan eller anmälan gjordes före ikraftträdandet ska de äldre bestämmelserna om kontrollplan i 10 kap. 6 § fortsatt användas. Be kommunen klargöra vilka handlingar ditt ärende kräver och skriv in KA-uppdragets omfattning och besök i avtalet.

BAS-P och BAS-U: arbetsmiljö i två skeden

BAS-P samordnar under planering och projektering; BAS-U under utförandet. När ett konsumentprojekt omfattas av konsumenttjänstlagen kan arbetsmiljölagens aktuella byggherreuppgifter övergå automatiskt till en uppdragstagare som självständigt ansvarar för planering/projektering eller utförande, inom det uppdragets omfattning. Det gäller inte om ni skriftligen avtalat att uppgifterna ska ligga kvar på byggherren.

Det räcker inte att kalla uppdraget totalentreprenad. Företaget måste ha ett självständigt ansvar för de uppgifter som förs över. Om du själv anlitar ytterligare utförare behöver samordningen och ansvarsfördelningen bedömas på nytt. Den som ansvarar för uppgifterna ska utse lämpliga BAS-P/BAS-U och följa upp dem. Du har fortfarande kvar din roll som byggherre enligt PBL.

Besiktning av entreprenaden

För en vanlig renovering avtalar du om besiktningens omfattning, tidpunkt och följder. Vid uppförande eller tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus finns särskilda regler: slutbesiktning ska enligt 53 § konsumenttjänstlagen göras om någon part begär det. Om ABS 18 avtalats är utgångspunkten besiktning om inget annat överenskommits. Besiktningsmannen ska vara kompetent, opartisk och självständig.

Planera kontroller av arbete som senare byggs in. En färdig badrumsbesiktning ersätter inte automatiskt dokumentation från utföraren eller visar hur varje dolt skikt är gjort. Läs slutbesiktningsguiden om protokoll, betalning och reklamation.

Överlåtelsebesiktning inför husköp

Både köpare och säljare kan beställa en överlåtelsebesiktning. Kontrollera vem uppdragsavtalet gäller för och om du som köpare får förlita dig på en säljarbeställd rapport enligt besiktningsföretagets villkor. Gå igenom rapporten, undantagen och riskanmärkningarna med besiktningsmannen.

Jordabalken 4 kap. 19 § hindrar köparen från att åberopa sådant som borde ha upptäckts vid en undersökning anpassad till fastighetens skick och omständigheterna. En rapport innebär inte automatiskt att hela plikten är uppfylld. Risker, otillgängliga delar eller undantag kan kräva fortsatta undersökningar. Anticimex har exempelvis olika undersökningsnivåer och undantar bland annat el- och VVS-installationer i den beskrivna tjänsten; andra uppdrag kan ha andra gränser.

Vad kostar uppdragen?

Jämför offerter för samma omfattning, inklusive moms, resor, antal besök, protokoll, kompletteringar och uppföljning. Följande är namngivna leverantörsexempel, inte en nationell prislista för 2026:

• Hagsjö Projektkontroll, artikel daterad 2 januari 2020: KA för normalvilla/fritidshus anges till 10 000–35 000 kr exklusive moms, alltså 12 500–43 750 kr med 25 procent moms. För garage/tillbyggnad anges 7 000–25 000 kr exklusive moms. Det är äldre publicerade uppgifter; begär aktuellt pris.
• BMH, prisuppgifter lästa 29 september 2026: förbesiktning av normalstor nybyggd villa cirka 6 000–7 000 kr och efterföljande slutbesiktning cirka 4 000–5 000 kr, båda inklusive moms. Hela tvåstegsupplägget blir därmed cirka 10 000–12 000 kr inklusive moms; den lägre slutbesiktningsavgiften förutsätter att förbesiktningen redan gjorts.
• BMH:s överlåtelsebesiktning: cirka 8 000–9 000 kr inklusive moms för normalstor villa. Omfattning och förutsättningar behöver bekräftas för ditt hus.

Hagsjö anger även timpris och uppskattad tidsåtgång, men de är separata uppgifter och ger inte exakt samma intervall som deras fasta prisexempel. För BAS-uppdrag: be att ansvar, resurser och ersättning framgår av entreprenadavtalet eller en separat offert.

Vanliga frågor

Behövs KA när bygglov inte krävs? Inte för en åtgärd som kräver varken lov eller anmälan. Om åtgärden är anmälningspliktig måste du däremot kontrollera tillämpligt undantag och om kommunen får besluta att KA krävs. Bygglovsbefrielse ensam avgör inte frågan.

Försvinner BAS-ansvaret när en firma sköter allt? Nej, rollerna finns kvar. I ett konsumentprojekt kan de relevanta byggherreuppgifterna övergå till en självständigt ansvarig uppdragstagare inom uppdragets omfattning, om ni inte skriftligen avtalat att byggherren behåller dem. Någon måste fortfarande utse och följa upp BAS-P/BAS-U.

Vad kostar en slutbesiktning av en ny villa? Begär pris för hela upplägget. BMH:s publicerade exempel är 6 000–7 000 kr för förbesiktning och därefter 4 000–5 000 kr för slutbesiktning, totalt cirka 10 000–12 000 kr inklusive moms. Det är ett leverantörsexempel, inte ett pris för alla villor.

Räcker säljarens besiktningsprotokoll när jag köper hus? Det beror på uppdraget, dina rättigheter enligt avtalet, undantagen och riskerna som framgår. Köparens undersökningsplikt kvarstår; diskutera fortsatt undersökning av risker och delar som inte kontrollerats innan köpet binds.

Källor

1. Boverket: kontrollansvariga – aktuell huvudregel, undantag, certifiering och arbetsuppgifter.
2. SFS 2026:712 – ikraftträdande 1 juli 2026 och övergångsregel för kontrollplan enligt 10 kap. 6 §.
3. Arbetsmiljölagen – 3 kap. 7 c §: självständigt uppdrag och konsumentregel med skriftligt undantag.
4. Arbetsmiljöverket: privatperson beställer byggarbete – ansvar för att utse och följa upp arbetsmiljösamordnare.
5. Konsumenttjänstlagen – småhusentreprenad och slutbesiktning, särskilt 53–55 §§.
6. Riksdagen: jordabalken – 4 kap. 19 § om köparens undersökning; primär lagtext.
7. Anticimex: överlåtelsebesiktning – köpar-/säljarbeställning och omfattning i företagets egna tjänstenivåer.
8. Hagsjö Projektkontroll – prisartikel från 2020; äldre leverantörsexempel med uttrycklig momsbas.
9. BMH: vanliga frågor – publicerade prisexempel och förbesiktningens betydelse för slutbesiktningsavgiften; lästa 2026-09-29.