Innergårdsrenovering i brf:
vad den kostar, vem som beslutar och var pengarna tar vägen

Ta först reda på om gården ligger på mark eller på ett bjälklag över garage eller källare. På bjälklag måste tätskikt, fall, avvattning och bärighet bedömas tillsammans med planteringar och ytskikt. Beställ en statusbedömning och definiera omfattningen innan ni jämför entreprenadanbud.

Guiden hjälper dig i styrelsen att planera en innergårdsrenovering: vad delarna kostar, i vilken ordning besluten måste tas, vad som ska stå i handlingarna och vilka poster som dyker upp först när bjälklaget är öppnat.

Gården är ett tak — och gårdsbjälklaget har en livslängd

Boverket beskriver att betongbjälklag och tätskiktssystem har begränsad livslängd, och när ytskikt och planteringar ligger på plats är avvattningspunkterna inte längre synliga och riskerar att sättas igen av rötter. Ett läckande tätskikt syns dessutom sällan uppifrån — det syns som fuktfläckar i garagetaket, ofta flera år efter att skadan började.

H.Hedin anger 35 år för exempelvis asfaltsbaserade tätskikt på terrasser och 25 år för dräneringsledningar i sin livslängdslista. Det är planeringsuppgifter, inte en diagnos av er gård. Utgå från konstruktionens dokumentation, tidigare åtgärder, skick och risk för följdskador när nästa undersökning och arbete planeras.

Låt en konstruktör kontrollera bjälklagets dokumenterade kapacitet och planerade laster. Jordens vikt beror bland annat på djup, material och vatteninnehåll; maskiner, snö och användning tillkommer. Varken byggnadens ålder eller en generell vikt per kvadratmeter visar vad just bjälklaget tål.

Vad kostar en innergårdsrenovering? Delarna var för sig

Tabellen visar namngivna publicerade exempel med olika omfattning. Moms och innehåll anges per rad; okänd moms får inte antas ingå. Begär en projektspecifik offert och jämför samma yta, rivning, åtkomst, avfall, återställning och projektering.

En gård på mark och en gård över lokaler behöver olika underlag. En låg prisnivå för markarbete säger inte vad ett öppnat bjälklag kommer att kosta. Ta fram alternativa åtgärder och en reserv för dokumenterade osäkerheter.

Ordningen som håller när den granskas

Använd ordningen nedan för att reda ut tekniskt behov, beslutsmandat, finansiering och upphandling innan utförandet börjar.

Vad styrelsen får besluta själv

Gränsen går mellan underhåll och förändring. Att byta ett uttjänt tätskikt mot ett likvärdigt, lägga tillbaka samma sorts plattor och plantera om i befintliga bäddar är underhåll och ryms i uppdraget att förvalta fastigheten. Att göra om parkeringsytan till lekplats eller ändra gårdens karaktär i grunden är en väsentlig förändring av föreningens hus eller mark — sådana beslut hör hemma på stämman.

Kontrollera beslutsregeln för just åtgärden. Väsentliga förändringar omfattas av 9 kap. 15 § bostadsrättslagen och stadgarna. De särskilda fallen i 16 § har olika villkor. Om förhållandet mellan medlemmarnas insatser ändras och de berörda inte är eniga, krävs minst två tredjedelar av de berörda bostadsrättshavarna. Vid en proportionell ökning av allas insatser eller en ombyggnad som ändrar en lägenhet är kravet i stället minst två tredjedelar av de röstande, om det samtycke som lagen kräver saknas. Hyresnämndens godkännande krävs i dessa lagstadgade alternativ till samtycke. Stadgar kan inte fritt ta bort det individuella skyddet. Dokumentera vilken regel och vilka berörda rättigheter ni har prövat.

När krävs marklov för en innergård?

Inom detaljplan krävs marklov för schaktningar eller fyllningar som ändrar markens höjdläge mer än 0,5 meter, och en ny uppbyggnad ovanpå ett bjälklag kan passera den gränsen. Detaljplanen kan dessutom ha skyddsbestämmelser om markens genomsläpplighet. Ring bygglovsenheten under projekteringen, inte när grävmaskinen står på gatan.

Reglerna om enkelt avhjälpta hinder har ett särskilt tillämpningsområde: publika lokaler och allmänna platser. Att en medlemsinnergård normalt ligger utanför det området tar inte bort andra krav på tomtsäkerhet, underhåll av tillgänglighetsanordningar eller krav vid den planerade ändringen. Klargör vilka krav som gäller under projekteringen och hur tillgängliga gångvägar ska fungera under arbetet.

Det som ska stå i handlingarna

När föreningen beställer är kunden en juridisk person och konsumenttjänstlagens konsumentskydd gäller inte. AB 04 eller ABT 06 gäller när parterna har tagit in dem i avtalet. Valet beror på vem som ansvarar för projekteringen: beställaren vid AB 04, entreprenören vid ABT 06. Entreprenören ansvarar för utförandet i båda fallen. Antalet kontrakterade företag är en separat fråga. Ange standardvillkor, avvikelser, ansvar och handlingarnas rangordning. Läs mer om entreprenadformer.

• Omfattningen i mängder och ytor, inte "renovering av innergård".
• Krav på fall och avvattning, med toleranser och brunnar.
• Garantitid för tätskiktet särskilt angiven.
• Hur ÄTA-arbeten beställs och godkänns — skriftligen, av en namngiven person.
• Kontraktsbunden sluttid med vite (se förseningar och vitesklausul).
• Entreprenörens försäkringsskydd, med bevis begärt före kontraktsskrivning.
• Garageåtkomst: vilka platser som stängs, hur länge — och vad som gäller om det överskrids.
• Slutbesiktning beställd av föreningen (se oberoende besiktningsman).

Var pengarna brukar rinna iväg

Be om separata priser för riskerna nedan och bestäm hur tillägg ska godkännas.

Vanliga frågor om innergårdsrenovering i brf

Är en innergårdsrenovering ett trädgårdsprojekt eller ett byggprojekt? Det beror på konstruktionen och åtgärden. På mark handlar arbetet bland annat om mark, vatten och växter; på bjälklag behöver också tätskikt, bärighet och avvattning behandlas som ett sammanhängande system. Statusbedömningen avgör vilka kompetenser och arbeten som behövs.

Får föreningen rotavdrag för arbete på innergården? Nej. Rotavdraget är en skattereduktion för fysiska personer — föreningen är en juridisk person och får inget avdrag för gården. Hela regeln finns på sidan för bostadsrättsföreningar.

Vem ansvarar för en uteplats som en medlem disponerar? Ta fram upplåtelseavtal, eventuellt separat nyttjandeavtal och stadgar. De behövs för att avgöra vad som ingår i bostadsrätten, underhållsansvar och rätt att ändra eller komma åt ytan. Föreningens ägande räcker inte ensamt för att avgöra om en viss åtgärd kan genomföras utan ytterligare beslut eller hänsyn till nyttjanderätt.

Vad händer med garaget under gården medan arbetet pågår? Räkna med att delar stängs: platser spärras av, bilar flyttas när bjälklaget lastas av tunga maskiner, och rivning ger damm och buller nedåt. Skriv in i underlaget hur många platser som får vara ur bruk samtidigt och hur länge — annars styr entreprenörens logistik. Ha också ett svar till medlemmar som betalar för en plats de inte kan använda.

När på året bör arbetet ligga? Tätskiktsarbete kräver torrt och tillräckligt varmt underlag, alltså barmarkssäsong — om ni inte bygger väderskydd, vilket större gårdsprojekt ofta gör för att bli oberoende av vädret. Ett rent ytskiktsprojekt ryms normalt inom en säsong; öppnas bjälklaget löper arbetet över flera månader. Företag för markdelen finns under markarbete, och en samlad ingång för styrelsefrågor finns på sidan för bostadsrättsföreningar.

Källor

1. Boverket – tomters skötsel och säkerhet (2026-09-29).
2. BKK – revidering av AB 04 och ABT 06 (2026-09-29).
3. Boverket, Bjälklag på bostadsgårdar – livslängd, dolda avvattningspunkter, rötter.
4. Boverket, Marklov inom detaljplan – 0,5-metersgränsen, genomsläpplighet.
5. Boverket, Enkelt avhjälpta hinder – reglernas räckvidd.
6. Riksdagen, Plan- och bygglag (2010:900) – 9 kap. 47 § (marklov), 8 kap. 2 och 12 §§ (enkelt avhjälpta hinder).
7. Riksdagen, Bostadsrättslag (1991:614) – 9:15–16.
8. Bostadsrätterna, Stämmobeslut – väsentlig förändring tas med enkel majoritet; underhåll och renovering räknas som regel inte som väsentlig förändring.
9. Skatteverket, Ger arbetet rätt till rotavdrag? – inget avdrag för arbete på gemensamma ytor som tak, fasader och trapphus.
10. Riksdagen, Inkomstskattelag (1999:1229) – 67:1, 67:11 och 67:13 b: reduktion endast för fysiska personer, och i bostadsrätt endast för arbete i lägenheten som innehavaren svarar för.
11. Riksdagen, Lag (2016:1145) om offentlig upphandling – 1 kap. 2, 18 och 22 §§: lagen gäller upphandlande myndigheter och offentligt styrda organ; en medlemsfinansierad brf är ingetdera.
12. Konsumentverket, Konsumenttjänstlagen – lagen gäller tjänster som näringsidkare utför åt konsumenter; 1 a § konsumenttjänstlagen: konsument är en fysisk person.
13. HSB, Underhållsplanen – 50-årig plan, statusbesiktning tio år före (rekommendation, inte lagkrav; rådet ges för stambyte).
14. Bostadsrätterna, Entreprenader – upphandling och genomförande – ABT 06, oberoende besiktningsman.
15. H.Hedin AB, Teknisk medellivslängd – tätskikt 35 år; dräneringsledning 25 år (enkelkälla).
16. Nabo, BRF-rapporten 2026 – 148 kr/kvm i underhållssparande; 2 855 föreningar.
17. Bostadspolitik.se, Höjda årsavgifter men lägre sparande – Nabo analyserar bostadsrättsföreningars obligatoriska nyckeltal (2024-05-13) – 123 kr/kvm, räkenskapsåret 2023, 2 250 föreningar.
18. Offerta, Plattläggning pris – 500–1 500 kr/m².
19. Byggkostnader.se, Plattsättning pris 2026 – 400–1 800 kr/m²; granit 950–2 000.
20. Bygghemma, Dränering kostnad – 3 000–7 000 kr per löpmeter.
21. ByggNu, Vad kostar dränering av hus – 2 000–4 000 kr per meter.
22. Bra Byggfirmor, Ytterbelysning 2026 – 1 500–3 000 kr per ljuspunkt.
23. LeadHive, Belysningsinstallation pris – räkneexempel, sex ljuspunkter.
24. AnlitaPro, Trädgård pris 2026 – 300–800 kr/m² exkl. moms på mark (enkelkälla).
25. ZIZ AB Byggkonstruktörer, Utredning av gårdsbjälklag – 10–15 000 kr/m², dimensionerande laster, jordvikt (enkelkälla, odaterad).
26. Offerta, Vad kostar en innergårdsrenovering? – kostnadstrappan (enkelkälla, 2025).