Innergårdsrenovering i brf:
vad den kostar, vem som beslutar och var pengarna tar vägen

De flesta styrelser börjar samtalet om innergården med planteringar, sittgrupper och belysning. Det är också där budgeten brukar spricka. Ligger gården på ett betongbjälklag med garage eller källare under sig är den i teknisk mening ett tak — och då är renoveringen ett tätskiktsprojekt, inte ett trädgårdsprojekt. Ta reda på vilket fall er gård är innan ni prissätter något: på bjälklag avgörs kostnaden inte av vad ni lägger ovanpå, utan av vad som finns under plattorna — tätskiktet, fallen och avvattningen. Rabatterna är den billiga delen.

Guiden är skriven för dig i styrelsen som ska renovera innergården, inte för villaägaren som ska lägga marksten: vad delarna kostar, i vilken ordning besluten måste tas, vad som ska stå i handlingarna och vilka poster som dyker upp först när bjälklaget är öppnat.

Gården är ett tak — och gårdsbjälklaget har en livslängd

Boverket är rakt på sak: betongbjälklag och tätskiktssystem har begränsad livslängd, och när ytskikt och planteringar ligger på plats är avvattningspunkterna inte längre synliga och riskerar att sättas igen av rötter. Ett läckande tätskikt syns dessutom sällan uppifrån — det syns som fuktfläckar i garagetaket, ofta flera år efter att skadan började.

I underhållsplaner räknar man med att ett asfaltsbaserat tätskikt på bjälklag håller storleksordningen 35 år; en dräneringsledning sätts till omkring 25 år enligt samma livslängdslista — markförlagd dränering brukar hålla längre, ofta 30–50 år. Är huset från sextio- eller sjuttiotalet och gården aldrig uppgrävd sedan dess står ni sannolikt inför slutet på en teknisk livslängd, inte ett trädgårdsprojekt.

Och så vikten: äldre gårdsbjälklag dimensionerades för lägre laster än dagens standard, och jord är tungt — en jordlåda väger i storleksordningen ett ton per kvadratmeter. Generösa växtbäddar på ett gammalt bjälklag är en konstruktionsfråga innan de är en smakfråga.

Vad kostar en innergårdsrenovering? Delarna var för sig

Priserna gäller varje moment för sig, inklusive material, arbete och moms — storleksordningar att stämma av anbud mot, inte en budget.

Moment	Prisnivå	Kommentar
Plattsättning och marksten	500–1 500 kr/m²	Granit uppåt 2 000 kr/m².
Dränering	3 000–7 500 kr/löpmeter	Villaförhållanden; på bjälklag prissätts separat.
Belysning	1 500–3 000 kr/ljuspunkt	Arbete exklusive armatur.
Plantering och grönyta	375–1 000 kr/m²	AnlitaPros riktvärde 300–800 kr exkl. moms för anläggning på mark, omräknat.
Gårdsbjälklag med nytt tätskikt	Storleksordning 10 000–15 000 kr/m²	Enskild, odaterad uppgift — läs som proportion.

Sista raden styr allt annat. En prisguide beskriver hela innergårdsrenoveringar som 100 000–300 000 kronor för mindre underhåll och över en miljon när gården görs om — men den trappan gäller gårdar på mark. Ska bjälklaget öppnas byter projektet storleksklass.

Ordningen som håller när den granskas

En gårdsrenovering som havererar har nästan alltid gjort momenten i fel ordning — oftast genom att fråga efter priser innan någon visste vad som skulle göras.

Vad styrelsen får besluta själv

Gränsen går mellan underhåll och förändring. Att byta ett uttjänt tätskikt mot ett likvärdigt, lägga tillbaka samma sorts plattor och plantera om i befintliga bäddar är underhåll och ryms i uppdraget att förvalta fastigheten. Att göra om parkeringsytan till lekplats eller ändra gårdens karaktär i grunden är en väsentlig förändring av föreningens hus eller mark — sådana beslut hör hemma på stämman.

Två fällor innan ni skriver kallelsen. Ett beslut om väsentlig förändring tas med enkel majoritet — den ofta upprepade tvåtredjedelsregeln med prövning i hyresnämnden gäller något annat, nämligen beslut som förändrar en upplåten lägenhet eller ändrar insatserna. Och stadgarna kan flytta gränsen åt båda håll; det är dem ni mäts mot. Skriv ned varför ni bedömde åtgärden som underhåll respektive väsentlig förändring — den anteckningen i protokollet är styrelsens billigaste försäkring.

När krävs marklov för en innergård?

Många styrelser tror att en gård på egen fastighet är en fri zon. Inom detaljplan krävs marklov för schaktningar eller fyllningar som ändrar markens höjdläge mer än 0,5 meter, och en ny uppbyggnad ovanpå ett bjälklag kan passera den gränsen. Detaljplanen kan dessutom ha skyddsbestämmelser om markens genomsläpplighet. Ring bygglovsenheten under projekteringen, inte när grävmaskinen står på gatan.

Tillgängligheten går åt andra hållet. Reglerna om enkelt avhjälpta hinder gäller lokaler dit allmänheten har tillträde och allmänna platser; en vanlig innergård som bara medlemmarna använder omfattas normalt inte. Är gården allmän plats enligt detaljplanen, eller leder till en butikslokal i bottenvåningen, ändras bilden. Att jämna ut nivåskillnader och belysa gångstråken är alltså sällan ett lagkrav i en brf — men det är billigt just den vecka gården ändå är uppgrävd.

Det som ska stå i handlingarna

En förening är ingen konsument. Konsumenttjänstlagen och standardavtalen som bygger på den, som Hantverkarformuläret, skyddar fysiska personer — beställer föreningen som juridisk person gäller entreprenadbranschens egna standardavtal: i praktiken AB 04 när ni själva projekterar och ABT 06 när entreprenören ska svara även för projekteringen. Valet hänger ihop med om ni handlar upp en samordnande entreprenör eller flera firmor var för sig, vilket vi går igenom i guiden om totalentreprenad eller delad entreprenad.

• Omfattningen i mängder och ytor, inte "renovering av innergård".
• Krav på fall och avvattning, med toleranser och brunnar.
• Garantitid för tätskiktet särskilt angiven.
• Hur ÄTA-arbeten beställs och godkänns — skriftligen, av en namngiven person.
• Kontraktsbunden sluttid med vite (se förseningar och vitesklausul).
• Entreprenörens försäkringsskydd, med bevis begärt före kontraktsskrivning.
• Garageåtkomst: vilka platser som stängs, hur länge — och vad som gäller om det överskrids.
• Slutbesiktning beställd av föreningen (se oberoende besiktningsman).

Var pengarna brukar rinna iväg

Överskridandena är förutsägbara, och de handlar nästan aldrig om plattorna.

Den dyraste innergårdsrenoveringen är den som prissattes på ytan och sedan visade sig handla om taket under den.

Vanliga frågor om innergårdsrenovering i brf

Är en innergårdsrenovering ett trädgårdsprojekt eller ett byggprojekt? Formellt kan den vara båda, men ekonomiskt är den nästan alltid det senare. Ligger gården på marken dominerar mark- och växtarbetena. Ligger den på ett bjälklag är den en takkonstruktion, och då sätter tätskiktet, fallen och brunnarna notan medan planteringen är en marginalpost. Avgör vilken situation ni är i först — det styr både prisnivån och vilken kompetens ni handlar upp.

Får föreningen rotavdrag för arbete på innergården? Nej. Rotavdraget är en skattereduktion för fysiska personer — föreningen är en juridisk person och får inget avdrag för gården. Hela regeln finns på sidan för bostadsrättsföreningar.

Vem ansvarar för en uteplats som en medlem disponerar? Det avgörs av vad som faktiskt är upplåtet. Ingår uteplatsen i upplåtelsen framgår det av upplåtelseavtalet, och stadgarna preciserar underhållsansvaret. Vanligare är att marken nyttjas med föreningens tillstånd — då är den föreningens, och medlemmen kan inte stoppa ett underhållsarbete. Ta fram papperen tidigt.

Vad händer med garaget under gården medan arbetet pågår? Räkna med att delar stängs: platser spärras av, bilar flyttas när bjälklaget lastas av tunga maskiner, och rivning ger damm och buller nedåt. Skriv in i underlaget hur många platser som får vara ur bruk samtidigt och hur länge — annars styr entreprenörens logistik. Ha också ett svar till medlemmar som betalar för en plats de inte kan använda.

När på året bör arbetet ligga? Tätskiktsarbete kräver torrt och tillräckligt varmt underlag, alltså barmarkssäsong — om ni inte bygger väderskydd, vilket större gårdsprojekt ofta gör för att bli oberoende av vädret. Ett rent ytskiktsprojekt ryms normalt inom en säsong; öppnas bjälklaget löper arbetet över flera månader. Företag för markdelen finns under markarbete, och en samlad ingång för styrelsefrågor finns på sidan för bostadsrättsföreningar.

Källor

1. Boverket, Bjälklag på bostadsgårdar – livslängd, dolda avvattningspunkter, rötter.
2. Boverket, Marklov inom detaljplan – 0,5-metersgränsen, genomsläpplighet.
3. Boverket, Enkelt avhjälpta hinder – reglernas räckvidd.
4. Riksdagen, Plan- och bygglag (2010:900) – 9 kap. 47 § (marklov), 8 kap. 2 och 12 §§ (enkelt avhjälpta hinder).
5. Riksdagen, Bostadsrättslag (1991:614) – 9:15–16.
6. Bostadsrätterna, Stämmobeslut – väsentlig förändring tas med enkel majoritet; underhåll och renovering räknas som regel inte som väsentlig förändring.
7. Skatteverket, Ger arbetet rätt till rotavdrag? – inget avdrag för arbete på gemensamma ytor som tak, fasader och trapphus.
8. Riksdagen, Inkomstskattelag (1999:1229) – 67:1, 67:11 och 67:13 b: reduktion endast för fysiska personer, och i bostadsrätt endast för arbete i lägenheten som innehavaren svarar för.
9. Riksdagen, Lag (2016:1145) om offentlig upphandling – 1 kap. 2, 18 och 22 §§: lagen gäller upphandlande myndigheter och offentligt styrda organ; en medlemsfinansierad brf är ingetdera.
10. Konsumentverket, Konsumenttjänstlagen – lagen gäller tjänster som näringsidkare utför åt konsumenter; 1 a § konsumenttjänstlagen: konsument är en fysisk person.
11. HSB, Underhållsplanen – 50-årig plan, statusbesiktning tio år före (rekommendation, inte lagkrav; rådet ges för stambyte).
12. Bostadsrätterna, Entreprenader – upphandling och genomförande – ABT 06, oberoende besiktningsman.
13. H.Hedin AB, Teknisk medellivslängd – tätskikt 35 år; dräneringsledning 25 år (enkelkälla).
14. Nabo, BRF-rapporten 2026 – 148 kr/kvm i underhållssparande; 2 855 föreningar.
15. Bostadspolitik.se, Höjda årsavgifter men lägre sparande – Nabo analyserar bostadsrättsföreningars obligatoriska nyckeltal (2024-05-13) – 123 kr/kvm, räkenskapsåret 2023, 2 250 föreningar.
16. Offerta, Plattläggning pris – 500–1 500 kr/m².
17. Byggkostnader.se, Plattsättning pris 2026 – 400–1 800 kr/m²; granit 950–2 000.
18. Bygghemma, Dränering kostnad – 3 000–7 000 kr per löpmeter.
19. ByggNu, Vad kostar dränering av hus – 2 000–4 000 kr per meter.
20. Bra Byggfirmor, Ytterbelysning 2026 – 1 500–3 000 kr per ljuspunkt.
21. LeadHive, Belysningsinstallation pris – räkneexempel, sex ljuspunkter.
22. AnlitaPro, Trädgård pris 2026 – 300–800 kr/m² exkl. moms på mark (enkelkälla).
23. ZIZ AB Byggkonstruktörer, Utredning av gårdsbjälklag – 10–15 000 kr/m², dimensionerande laster, jordvikt (enkelkälla, odaterad).
24. Offerta, Vad kostar en innergårdsrenovering? – kostnadstrappan (enkelkälla, 2025).