Renovera bostadsrätt:
det här kräver styrelsens tillstånd

I en bostadsrätt äger du rätten att bo i lägenheten, men huset tillhör bostadsrättsföreningen. Därför kräver vissa renoveringar styrelsens tillstånd, i dagligt tal ofta kallat styrelsens godkännande, och en del kräver dessutom en anmälan till kommunen. Ska du renovera en bostadsrätt, ta reda på vad som gäller innan du bokar en hantverkare, så att jobbet inte stoppas halvvägs.

Det här kräver styrelsens tillstånd

Enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen får du inte utan styrelsens tillstånd utföra en åtgärd i lägenheten som innefattar något av följande.

För en lägenhet med särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för en åtgärd som påverkar sådana värden.

Läs också föreningens stadgar och eventuella riktlinjer för renovering. De kan ställa krav på hur ansökan ska se ut och vilka intyg som ska lämnas efter jobbet.

När får styrelsen säga nej?

Styrelsen får bara vägra tillstånd om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Ett tillstånd får förenas med villkor, till exempel om hur arbetet ska utföras eller dokumenteras. Är du missnöjd med styrelsens beslut får du begära att hyresnämnden prövar frågan.

Om du renoverar utan tillstånd

Om du utför en åtgärd i strid med 7 § och det äventyrar någon annans säkerhet eller medför risk för omfattande skador på någon annans egendom, och du inte rättar till det så snart som möjligt efter uppmaning, får föreningen åtgärda bristen på din bekostnad (7 kap. 12 a § bostadsrättslagen).

Att utföra en tillståndspliktig åtgärd utan tillstånd kan dessutom göra att nyttjanderätten till lägenheten förverkas, så att föreningen får säga upp dig till avflyttning (7 kap. 18 § 9). Det gäller inte om det som ligger dig till last är av ringa betydelse. Du får inte heller sägas upp om du efter tillsägelse rättar till det så snart som möjligt, eller om du så snart som möjligt ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får det beviljat (7 kap. 19 och 20 §§).

Fråga därför styrelsen innan du börjar. Ett ingrepp i en bärande vägg eller en flyttad golvbrunn kan påverka grannarna, inte bara din egen lägenhet.

Ditt eget underhållsansvar

Som bostadsrättshavare ska du på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Det är huvudregeln; stadgarna och lagen kan säga något annat. Du svarar till exempel inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten som föreningen har försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet (7 kap. 12 § bostadsrättslagen).

Kontrollera stadgarna innan du beställer jobbet, så att du vet vad som är ditt ansvar och vad föreningen står för.

När kommunen också behöver en anmälan

Styrelsens tillstånd är en sak, plan- och bygglagen en annan. Boverket räknar bland annat upp de här åtgärderna som anmälningspliktiga när de inte kräver lov:

• en ändring av en byggnad som innebär att konstruktionen av byggnadens bärande delar påverkas väsentligt
• en ändring som innebär att byggnadens brandskydd påverkas väsentligt
• en installation eller väsentlig ändring av hiss, eldstad, rökkanal eller anordning för ventilation
• en installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp

En anmälningspliktig åtgärd får inte påbörjas förrän anmälan har gjorts och byggnadsnämnden har gett startbesked. De delar som startbeskedet omfattar får sedan inte tas i bruk förrän byggnadsnämnden har gett slutbesked, om nämnden inte beslutar något annat. Fråga styrelsen hur föreningen hanterar anmälan innan arbetet börjar, och kontakta kommunen om du är osäker på om din åtgärd är anmälningspliktig.

El, våtrum och intyg

Vid förändringar i den fasta elinstallationen, till exempel ett uttag i köket och elledningar i väggar, ska ett registrerat elinstallationsföretag alltid anlitas, skriver Elsäkerhetsverket. Kontrollera att företaget som faktiskt utför elarbetet finns i Elsäkerhetsverkets register innan du bokar. Vad du får göra själv står i guiden Elarbeten hemma.

Ska du renovera badrummet, fråga styrelsen vilka intyg föreningen vill ha efter jobbet. Vår guide om våtrumsintyg förklarar vilka branschregler och dokument som finns, och sidan om badrumsrenovering visar vad ett sådant projekt brukar omfatta.

Rotavdrag i bostadsrätt

I en bostadsrätt kan du bara få rotavdrag för arbeten som utförs inne i din bostad, skriver Skatteverket. Arbete på exempelvis fasad eller balkong ger inget avdrag, och gemensamma utrymmen i flerfamiljshus räknas inte som din bostad. Arbetet ska dessutom gälla åtgärder som du som bostadsrättshavare ansvarar för enligt föreningens stadgar. Vid om- och tillbyggnad finns enligt Skatteverket undantag från de här kraven, till exempel när två bostadsrätter görs om till en bostad eller tvärtom, när bostadsytan utökas eller när en oinredd biyta görs om till bostadsyta. Läs Skatteverkets sida om du planerar något sådant.

Du ska äga bostaden när arbetet utförs, och du eller dina föräldrar ska helt eller delvis bo i den.

Avdraget är högst 30 procent av arbetskostnaden och högst 50 000 kronor per person och år. Material och resor ger inget avdrag. Räkna på ditt jobb med ROT-kalkylatorn och läs mer i ROT-avdraget 2026.

Så ansöker du om styrelsens tillstånd

• Beskriv vad som ska göras, var i lägenheten och varför.
• Bifoga en enkel ritning eller skiss och gärna foton.
• Ange vilken firma som ska utföra jobbet och hur el- och våtrumsarbetet dokumenteras.
• Ange när arbetet ska göras och hur länge det beräknas pågå.
• Fråga om åtgärden kräver anmälan till kommunen och vem som i så fall gör den.
• Be om ett skriftligt svar och vänta på det innan något rivs.

Vill du riva en vägg, se vad det kan kosta på sidan riva vägg. Sitter du själv i styrelsen finns en egen sida för bostadsrättsföreningar.

Vanliga frågor om bostadsrättsrenovering

Behöver jag tillstånd för att måla eller byta köksluckor? Normalt inte. Målning och byte av köksluckor finns inte med bland de åtgärder som lagen räknar upp. Undantaget är en lägenhet med särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden, där en åtgärd som påverkar ett sådant värde alltid kräver tillstånd. Kontrollera också stadgarna och föreningens riktlinjer, och fråga styrelsen om du är osäker.

Får jag riva en vägg som inte är bärande? Fråga styrelsen först. Lagen kräver tillstånd för ingrepp i bärande konstruktion och för annan väsentlig förändring av lägenheten, men säger inte exakt vad som är väsentligt. Tillstånd krävs också om arbetet berör ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, ventilationen eller brandskyddet, eller påverkar sådana särskilda värden som lagen skyddar. Att väggen inte är bärande räcker alltså inte som svar. Be om svaret skriftligt innan du river.

Får jag flytta köket eller badrummet i en bostadsrätt? Inte utan styrelsens tillstånd. Att flytta kök eller badrum kräver ändrade ledningsdragningar, skriver Domstolsverket, och installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten kräver tillstånd enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen. Fråga också om åtgärden kräver anmälan till kommunen. Vad en köksrenovering brukar omfatta ser du på sidan om köksrenovering.

Kan styrelsen säga nej till min badrumsrenovering? Bara om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Styrelsen kan däremot ställa villkor, och du kan begära att hyresnämnden prövar beslutet.

Får jag rotavdrag för arbete på balkongen? Nej. Arbete på exempelvis fasad eller balkong ger inget rotavdrag, skriver Skatteverket. I en bostadsrätt ges avdraget som huvudregel bara för arbete inne i bostaden, och bara för åtgärder som du ansvarar för enligt stadgarna.

Ansvarar jag för ett gemensamt avloppsrör i min vägg som går sönder? Enligt bostadsrättslagen svarar du inte för reparationer av ledningar som föreningen har försett lägenheten med och som tjänar fler än en lägenhet. Kontakta styrelsen direkt när du upptäcker skadan.

Källor

1. Riksdagen: Bostadsrättslag (1991:614), 7 kap. 7, 12, 12 a och 18–20 §§, ändrad t.o.m. SFS 2026:847. Läst 10 och 11 oktober 2026.
2. Boverket: Anmälan, PBL kunskapsbanken. Läst 10 och 11 oktober 2026.
3. Elsäkerhetsverket: Vad får jag göra själv med el? Läst 10 oktober 2026.
4. Skatteverket: Så fungerar rotavdraget, uppdaterad 22 september 2026. Läst 10 oktober 2026.
5. Skatteverket: Ger arbetet rätt till rotavdrag?, avsnittet om bostadsrätt, uppdaterad 24 september 2026. Läst 10 och 11 oktober 2026.
6. Domstolsverket: Vid om- eller tillbyggnad, avsnittet När bostadsrättshavaren vill bygga om sin lägenhet, uppdaterad 23 mars 2023. Läst 11 oktober 2026.